Am 15.12.2022 hat die Europäische Zentralbank, kurz EZB, das letzte mal in diesem Jahr getagt und entschieden, den Leitzins erneut um 0,5 Prozent anzuheben. Wenn du einen Immobilienkredit aufnehmen möchtest, stellst du dir vielleicht die Frage, was diese Entscheidung mit deinem Baufinanzierungszins zu tun hat.
Die EZB hat entschieden, den Leitzins künftig auf 2,5% festzulegen. Noch vor gut einem Jahr herrschte absolute Nullzinspolitik und wir konnten unseren Kunden den Traum vom Eigenheim mit Zinskonditionen von unter einem Prozent ermöglichen. Aktuelle Konditionen von über 3% waren undenkbar. Doch seither ist viel passiert und besonders die hohe Inflation zwingt die Zentralbanken der Welt zu Gegenmaßnahmen durch Zinserhöhungen. Das Baufi-Team der Albfinanz schaut regelmäßig auf die Geschehnisse der Bankenwelt und denkt darüber nach, wie sich die Finanzierungszinsen für unsere Kunden entwickeln könnten. Befürchtungen über eine Leitzinsanpassung von mehr als 0,5% haben sich nicht bewahrheitet, sodass es Hoffnungen auf eine Trendwende in der Zinsbergfahrt gibt. Doch wie hängt eigentlich der Leitzins, von dem alle sprechen, mit deinem Kreditzins zusammen?
„Des isch älles ed so oifach“, könnte man als Schwabe sagen. Denn der Leitzins der EZB beeinflusst das Immobilienkreditgeschäft der Banken nicht direkt. Wichtig zu verstehen ist, woher die Bank das Geld nimmt, welches sie dir verleiht. Vorneweg: Sie leiht es sich nicht bei der EZB zum Leitzins. Grundsätzlich refinanzieren Banken ihr Hypothekengeschäft mittels Pfandbriefe. Vereinfacht gesagt, sucht sich die Bank Investoren, die bereit sind der Bank Geld zu leihen und im Gegenzug eine Schuldverschreibung (Pfandbrief) erhalten aus der sie Zinsen von der Bank bekommen. Erhältst du also von einer Bank einen Kredit über 300.000€ mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren, so muss die Bank Pfandbriefe über den selben Wert mit der Laufzeit von 10 Jahren vergeben um die 300.000€ zu refinanzieren. Und dabei möchte die Bank natürlich Gewinn erzielen, indem noch ein Risikoaufschlag eingerechnet wird. Eine Wichtige Erkenntnis können wir also schonmal festhalten: Dein Baufizins hängt direkt mit dem Zins zusammen, welchen die Bank für Ihre Pfandbriefe aufbringen muss.
Wir müssen also nun klären, woher die Konditionen der Pfandbriefe kommen. Und hierfür ist die Deutsche Girozentrale zuständig. Dort sitzen viele „gscheide Leit“ und kümmern sich darum die Renditen für 10 jährige Pfandbriefe festzulegen. Pfandbriefe ähneln der Anlageklasse von Staatsanleihen, weshalb sich die Pfandbriefrenditen, an denen von deutschen Staatsanleihen mit der gleichen Laufzeit orientieren. Anhand der Staatsanleihen kann die Girozentrale herausfinden, für welchen Preis Anleger bereit sind ihr Geld zu verleihen. Die Staatsanleihen werden am Kapitalmarkt gehandelt wo sich Anbieter und Käufer treffen und sich auf einen Preis einigen. Als nächstes halten wir also fest: Der Zins von Pfandbriefen orientiert sich an deutschen Staatsanleihen und diese wiederum werden je nach Angebot und Nachfrage am Kapitalmarkt gehandelt.
„Was hot jetzt des mit der EZB zom do“? Mittlerweile sollte klar sein, dass der Leitzins der EZB nicht dem Baufizins entspricht, den du für einen Immobilienkauf von einer Bank bekommst. Um den Kreis zu schließen, müssen wir uns noch anschauen, was der Leitzins mit den Staatsanleihen zu tun hat. Hier greifen unterschiedliche und teilweise sehr komplexe Mechanismen unseres Geldsystems. Wir werden darauf in einem separaten Blog-Artikel eingehen. Einen ersten Einblick in die Thematik kannst du in einem kurzen und verständlichen Artikel der FAZ erhalten unter diesem Link. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Leitzinserhöhungen zu schnellen Anstiegen bei den Staatsanleihen geführt haben. Und Fakt ist, dass steigende Zinsen für Staatsanleihen auch steigende Zinsen für Pfandbriefe und damit auch steigende Zinsen für Baufinanzierungen verursachen.
Da der Leitzins besonders vor und nach EZB-Sitzungen in aller Munde ist, wollen wir mit diesem Beitrag dein Finanz-Know-How erweitern. Als wichtige lesson learned solltest du also mitnehmen, dass sich der Leitzins der EZB nur indirekt auf den Baufizins auswirkt und der eigentlich entscheidende Zins der von deutschen Pfandbriefen ist. Wenn Dich die aktuelle Zinslage interessiert, weil du vielleicht kurz vor einem Immobilienkauf stehst, dann empfehlen wir dir einen regelmäßigen Blick auf die Rendite-Schätzungen der deutschen Pfandbriefe. Diese werden regelmäßig auf der Webseite der deutschen Bundesbank veröffentlicht.
Hier ein Beispiel:
Am 19.12.2022 liegt die Rendite eines 10 jährigen Pfandbriefs bei 2,93%.
Von einer Trendwende der Finanzierungskonditionen kann also derzeit nicht die Rede sein. Wir erwarten für das kommende Jahr 2023 ein Zinsniveau von weiterhin über 3 Prozent. Umso wichtiger ist ein unabhängiger Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten und eine professionelle Beratung zu deinem Finanzierungsanliegen. Unsere Baufi-Berater kümmern sich darum, dass Du auch in Zeiten von höheren Zinsen absolute Top-Konditionen bekommst. Wir freuen uns auf Deinen Anruf!
Das Team der Albfinanz wünscht Dir und Deinen Liebsten eine schöne Zeit!