Baufinanzierung: was, wie, wann, warum?

Das Team der albfinanz beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema Baufinanzierung.

> Was kostet mich die Baufinanzierungsberatung bei der albfinanz?
> Ist die albfinanz auch nach Vertragsunterzeichnung noch Ansprechpartner für meine Baufinanzierung?
> Wie und wann wird das Darlehen ausgezahlt?
> Was rechnet die Bank als Eigenkapital für meine Baufinanzierung an?
> Wann muss ich mein Eigenkapital für die Finanzierung einsetzen?
> Was mache ich, wenn mein Eigenkapital noch nicht verfügbar ist?
> Warum wird die Tilgung im Darlehensangebot als „anfängliche Tilgung“ ausgewiesen?

Was kostet mich die Baufinanzierungsberatung bei der albfinanz GmbH?

Sei ohne Sorge: Für die Beratung und die Vermittlung der Baufinanzierung bekommst du von uns keine unerwartete Rechnung gestellt. Von unserer Bezahlung bekommst Du eigentlich nicht viel mit. Wir bekommen von der jeweiligen Partnerbank, an die wir dich vermitteln, eine Provision. Diese Provision spiegelt sich zu einem kleinen Teil natürlich in deinem Sollzins wider. Allerdings musst du dir keine Gedanken darüber machen, dass du ohne uns ja „billiger dran“ wärst – das ist nämlich nicht der Fall. Durch unsere professionelle Vermittlertätigkeit kann die Bank auf einen Teil ihrer Bankenmarge verzichten und somit deinen Zins wieder positiv ausgleichen. Außerdem gehen wir für dich in harte Verhandlungen und holen so die maximale Bestkondition für dich heraus.

Ist die albfinanz GmbH auch nach Vertragsunterzeichnung noch Ansprechpartner für meine Baufinanzierung?

Grundsätzlich sind wir als Vermittler für dich tätig. Das heißt, sobald wir erfolgreich einen Kreditvertrag für dich in die Wege geleitet haben, hast du direkte Ansprechpartner bei der jeweiligen Bank. Für uns hört die Betreuung jedoch nicht einfach auf. Sehr gerne stehen wir dir für sämtliche Fragen rund um deine Baufinanzierung zur Verfügung. Auch wenn du während der Laufzeit Probleme oder Fragen hast, kannst du dich gerne an uns anstatt direkt an die Bank wenden. Vielleicht können wir kleinere Probleme auf dem kurzen Dienstweg direkt klären.

Wie und wann wird das Darlehen ausgezahlt?

Wie eine Darlehensauszahlung funktioniert, hängt in erster Linie davon ab, was du kaufst. Der einfachste Fall ist der Kauf einer Bestandsimmobilie. Dabei wird nach notarieller Kaufvertragsunterzeichnung vom Notar eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erstellt. Diese bekommt dann deine finanzierende Bank und wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Kredit auf das Konto des Verkäufers überwiesen.
Wenn du ein Haus baust, wird in der Regel nicht sofort der gesamte Kaufpreis auf einmal fällig. Hierbei wird in der „Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)“ geregelt, wann und wie viel der Baukosten in Rechnung gestellt werden darf. Z.B. fallen 40% der Summe nach Fertigstellung des Rohbaus an. Im Falle einer etappenweisen Zahlung reichst du einfach die fälligen Rechnungen mit einem Auszahlungsauftrag bei der Bank ein und die Bank begleicht die Rechnung für dich.

Was rechnet die Bank als Eigenkapital für meine Baufinanzierung an?

Geld aus dem eigenen Vermögen stellt die gängigste Art von Eigenkapital oder kurz EK dar. Dabei kann es sich um ganz einfaches Girokonto-Guthaben, Tagesgeld, einen zuteilungsreifen Bausparvertrag oder auch Bargeld handeln. Auch z.B. Arbeitgeber- oder Verwandtendarlehen stellen eine Art Eigenkapital an. Hierbei fließt natürlich die Rückzahlung in deine Haushaltsrechnung ein. Ein bereits abbezahltes Grundstück stellt ebenfalls Eigenkapital dar.
Auch Eigenleistungen, also z.B. Handwerkerarbeiten, die du selbst beim Neubau machst, werden dem Eigenmitteleinsatz zugerechnet. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass die geplanten Eigenleistungen auch realistisch sind und die Kosteneinsparungen nachgewiesen werden können.

Wann muss ich mein Eigenkapital für die Finanzierung einsetzen?

Grundsätzlich gilt die Regelung „Eigenkapital vor Fremdkapital“. Das heißt die Bank möchte, dass du zuerst dein geplantes Eigenkapital in die Finanzierung einbringst. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie, bei dem du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst, müsstest du die Notar- und Maklerrechnung, sowie die Grunderwerbssteuer selbst überweisen. Erst der eigentliche Kaufpreis wird dann von der Bank bezahlt. Beim Neubau sieht es ähnlich aus. Da hier die Kosten in der Regel schrittweise anfallen, musst du die ersten Rechnungen aus eigener Tasche bezahlen, bevor dann die Bank mittels Kredit übernimmt.

Doch was ist, wenn dein Eigenkapital noch gar nicht verfügbar ist, z.B. weil du vorher noch eine Immobilie verkaufen musst, in der dein Erspartes steckt? Dann kann diese Phase mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden.

Was mache ich, wenn mein Eigenkapital noch nicht verfügbar ist?

Wenn du z.B. schon eine Immobilie besitzt, die du verkaufen möchtest, kannst du den Verkaufserlös als Eigenkapital in die neue Finanzierung einbringen. Häufig dauert es aber noch einige Monate, bis die alte Immobilie verkauft ist. Wenn du das Eigenkapital früher benötigst, setzt man eine Zwischenfinanzierung ein, welche dein Eigenkapital sozusagen vorrübergehend darstellt. Die Bank gewährt dir einen kurzfristigen, tilgungsfreien Kredit in Höhe deines geplanten Eigenkapitaleinsatzes. Nach Verkauf der alten Immobilie, kann die Zwischenfinanzierung abgelöst werden. Für die Zeit der Zwischenfinanzierung bezahlst du lediglich Zinsen. Unsere Berater erkennen anhand deiner Situation, ob und wie eine Zwischenfinanzierung notwendig ist und bauen diese bei Bedarf in das Finanzierungskonzept mit ein.

Warum wird die Tilgung im Darlehensangebot als „anfängliche Tilgung“ ausgewiesen?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen, bei dem du eine regelmäßige Rate bestehend aus Zins und Tilgung an die Bank zahlst, wird im Darlehensangebot und Vertrag der Tilgungsanteil als „anfängliche Tilgung“ ausgewiesen. Um dies zu erklären, musst du dir klar machen, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert. Hierbei hast du eine feste Rate, die über die ganze Zinsbindungszeit gleich hoch ist. Die Zinsen für das Darlehen berechnen sich immer aus der aktuellen Restschuld. Das heißt, schon nach der ersten Ratenperiode, nimmt deine Zinsbelastung ab, weil deine Restschuld weniger ist. Da deine Rate aber immer die gleiche ist, nimmt automatisch der Tilgungsanteil zu. Daher verändert sich der Tilgungssatz in Prozent schon nach der ersten Rate. Aus diesem Grund kann die Tilgung nur von Anfang an genau bestimmt werden.

In diesem einfachen Tilgungsplan erkennst du die Zusammenhänge: